Properti sering digunakan sebagai instrumen investasi oleh investor tradisional untuk memperoleh passive income dengan mendapatkan rental income sambil berharap mendapat capital gains dari kenaikan harga properti.
Namun, investasi di instrumen aset finansial seperti obligasi pemerintah menjadi lebih populer beberapa tahun terakhir seiring dengan lebih mudahnya akses dan imbal hasil menarik yang dijamin oleh negara. Lalu, apa perbedaan dari kedua instrumen ini?
Government Bonds: Stable Yields with Low Risk & Effort
Secara return, produk obligasi pemerintah seperti SBN Retail seri ST013 mempunyai imbal hasil floating with floor minimal di 6,4% p.a. (tenor 2 tahun) dan 6,5% p.a. (tenor 4 tahun). Imbal hasil tersebut adalah minimum, tidak akan turun walaupun suku bunga turun, dan dapat naik jika suku bunga (BI Rate) meningkat.
Secara risiko, obligasi pemerintah 100% dijamin oleh pemerintah sehingga risiko sangat rendah. Dengan fitur floating with floor, ini juga berarti imbal hasil tidak akan turun walaupun suku bunga turun.
Secara likuiditas, obligasi pemerintah seperti ST013 mempunyai opsi untuk dicairkan lebih awal (early redemption) hingga 50% dari nilai pokok pada masa yang telah ditentukan. Waktu pengembalian 100% modal juga sudah ditentukan pada saat jatuh tempo, 2 tahun atau 4 tahun.
Secara skill & effort, obligasi pemerintah cukup low effort karena 100% dijamin negara, investor hanya perlu mempertimbangkan imbal hasil (yield) dan tenor sebelum pembelian.
Property: Higher Effort Investment
Secara return, berdasarkan average effective rent dan average sales price dari riset MarketBeat Rental Apartment dan Condominium oleh Cushman & Wakefield, rata-rata yield atau imbal hasil dari rental apartment adalah 6,3% per tahun di 3Q24.
Namun, secara risiko, terdapat vacancy rate tinggi untuk rental apartment di Jakarta pada rata-rata 41,8%. Kalau tidak menemukan tenant, investor mungkin perlu menurunkan harga sewa atau menerima risiko properti kosong sehingga imbal hasil yang didapat bisa lebih rendah.
Secara likuiditas, cenderung butuh waktu dan effort untuk bisa mencari buyer agar dapat menjual properti di harga yang diinginkan. Jika ingin menjual properti dengan cepat, kemungkinan besar investor perlu memasang harga yang jauh di bawah harga pasar.
Secara skill & effort, investor properti perlu mempunyai skill dan effort yang lebih tinggi karena return properti sangat bergantung dengan lokasi dan properti yang dipilih, serta negosiasi harga dengan penjual. Jika memilih lokasi dan properti yang salah, dengan vacancy rate >40%, investor mempunyai risiko tidak dapat menemukan tenant dan malah mengeluarkan maintenance cost tanpa mendapat rental income.
Optimize Your Portfolio with Low-Effort Strategy
Secara rata-rata, imbal hasil antara properti dan obligasi pemerintah tidak jauh berbeda. ST013 menawarkan yield minimal 6,4-6,5% per tahun, sedangkan rata-rata yield dari rental apartment adalah 6,3% per tahun.
Namun, obligasi pemerintah menawarkan keuntungan berupa risiko yang lebih rendah, imbal hasil yang pasti, dan likuiditas yang lebih terprediksi. Ini menjadikannya pilihan yang low effort dibandingkan properti.
Sebaliknya, properti memerlukan lebih banyak waktu, skill dan effort untuk memastikan lokasi dan harga yang tepat demi mencapai hasil yang optimal. Tanpa keterampilan dan riset matang, risiko seperti mengeluarkan maintenance cost tanpa mendapat penghasilan sewa dapat menjadi beban.
Bagi investor yang sudah berinvestasi di properti, menambahkan obligasi ke dalam portofolio bisa menjadi langkah bijak untuk diversifikasi. Obligasi pemerintah memberikan regular cash flow, minim risiko, dan low effort dalam pengelolaannya.
Berikut ini adalah tabel rangkuman perbandingan antara investasi di SBN (obligasi negara) dan properti.
Penawaran ST013 Berakhir di 4 Desember 2024 Pukul 10.00 WIB
Kesempatan untuk beli SBN terakhir tahun ini! Kuota ST013 sudah ditambah total Rp3 Triliun, namun terus menipis. Segera beli ST013 di Bibit untuk dapatkan return anti turun dari 6,40% dan 6,50% per tahun! Berikut ini adalah tabel jumlah passive income yang bisa kamu dapatkan tiap bulannya:
